Những ngày gần đây, người mua nhà tại dự án VP5 Linh Đàm liên tục tố nhiều sai phạm của chủ đầu tư là Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu do ông Lê Thanh Thản làm giám đốc. Trong đó nổi lên vấn đề dự án chưa đủ điều kiện xây dựng nhưng chủ đầu tư đã huy động vốn của người dân và chào bán căn hộ ở các tầng vượt giấy phép xây dựng.
Liên quan đến vấn đề này, phóng viên báo Giáo dục Việt Nam đã có cuộc trao đổi với Ths.LS Trương Anh Tuấn, Văn phòng Luật sư Investlinkco và Cộng sự (Hà Nội).
 |
| Ths.LS Trương Anh Tuấn, Văn phòng Luật sư Investlinkco và Cộng sự (Hà Nội). |
- Thưa luật sư những ngày qua thông tin Thanh tra Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng Hà Nội sẽ tiến hành thanh kiểm tra những sai phạm tại dự án VP5 Linh Đàm, trong đó đáng chý ý là chủ đầu tư dự án này là Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu đã huy động vốn khi chưa đủ điều kiện. Vậy xin luật sư cho biết để được phép huy động vốn, chủ đầu tư phải đáp ứng những điều kiện nào?
Ths.LS Trương Anh Tuấn: Theo Thông tư 16 năm 2010 quy định thì để được quyền huy động chủ đầu tư buộc phải phải nộp văn bản gửi lên Sở Xây dựng. Sau khi có văn bản đó với được ký hợp đồng với khách hàng, trong hợp đồng đó ghi rõ các nội dung như kế hoạch huy động vốn, số lượng huy động vốn.
Trong Thông tư 16 quy định rõ hai điều kiện để được phép huy động vốn, điều kiện thứ nhất việc bán căn hộ phải thông qua sàn BĐS; Điều kiện thứ hai phải có văn bản gửi đến Sở Xây dựng. Đi cùng với hai điều kiện trên thì dự án đó phải xong phần móng.
Được cấp phép 29 tầng, dự án VP5 Linh Đàm rao bán đến tầng 32?
Thanh tra dự án VP5 Linh Đàm của "đại gia" Lê Thanh Thản
Chính vì vậy nếu chưa có văn bản gửi lên Sở Xây dựng mà chủ đầu tư đã tự huy động vốn là trái với thông tư, quy định của nhà nước. Trong Thông tư 16 cũng ghi rất rõ nếu không đủ các điều kiện nêu trên thì hợp đồng mua bán, huy động vốn giữa chủ đầu tư và người dân không có giá trị pháp lý. Bên nào vi phạm phải đền bù thiệt hại. Như vậy khi ký một hợp đồng không có giá trị pháp lý có nghĩa là hợp đồng đó vô hiệu, bên nào làm sai bên đó phải bồi thường, chủ đầu tư làm sai chủ đầu tư phải bồi thường cho người dân.
- Nếu là hợp đồng không có giá trị pháp lý thì nguy cơ người dân mua nhà tại dự án VP5 Linh Đàm mất trắng số tiền hoàn toàn có thể xảy ra. Vậy người dân cần làm gì để đòi lại quyền lợi của mình?
Ths.LS Trương Anh Tuấn: Về nguyên tắc đây hợp đồng không có giá trị pháp lý nhưng giải quyết hậu quả hợp đồng là tùy thuộc ý chí của cả hai bên, nếu giữa chủ đầu tư và người dân mà ngồi lại thỏa thuận với nhau giải quyết vấn đề thì không sao. Tuy nhiên ở đây cũng xảy ra hai trường hợp với các giải quyết khác nhau.
Thứ nhất nếu người mua không muốn ký hợp đồng nữa, người ta yêu cầu trả lại tiền và bồi thường thiệt hại thì chủ đầu tư phải hoàn toàn chịu trách nhiệm. Người dân mua nhà tại dự án khi đó hoàn toàn có thể khởi kiện ra tòa án dân sự. Cơ sở đòi tiền và đòi đền bù thiệt hại của khách hàng sẽ dựa vào số tiền vốn gợp ghi tại hợp đồng huy động vốn trái phép trước đó cùng với các giấy tờ liên quan như biên lai nhận tiền, phiếu thu, phiếu chuyển tiền…
Thứ hai là trường hợp người dân biết chủ đầu tư huy động vốn sai nhưng vẫn muốn mua căn hộ thuộc dự án này thì hai bên chủ đầu tư và người dân mua nhà tại dự án có thể ngồi lại với nhau. Dù hợp đồng kia không có giá trị pháp lý nhưng hai bên ghi nhận và đến khi chủ đầu tư đáp ứng được mọi điều kiện hai bên sẽ ký lại với nhau một hợp đồng khác.
- Một trong những sai phạm của chủ đầu tư đang khiến người mua nhà hoang mang là việc UBND TP.Hà Nội chỉ cấp phép xây dựng cho dự án VP5 Linh Đàm xây dựng đến tầng 29, nhưng hiện nay chủ đầu tư dự án này đã chào bán căn hộ ở các tầng 30,31 và 32. Việc chào bán căn hộ vượt tầng quy định trong giấy phép sẽ gây nên những hậu quả và hệ lụy ra sao thưa luật sư?
Ths.LS Trương Anh Tuấn: Việc xây dựng quá tầng là sai với giấy phép xây dựng nhưng việc xây quá tầng hay không phải căn cứ vào hành vi thực tế tức là số tầng đã quá hay chưa. Trong trường hợp dự án VP5 Linh Đàm là bán quá tầng còn thực tế hiện trạng thì chủ đầu tư vẫn chưa xây lên. Ở đây cũng đặt ra các trường hợp khác nhau.
Thứ nhất khi chủ đầu tư xây dựng dự án VP5 Linh Đàm xây đến số tầng được cấp phép là tầng 29 nhưng sau đó vẫn tiếp tục xây quá lên các tầng 30, 31 và 32 tất cả các tầng xây quá đó đều là sai với giấy phép xây dựng. Khi đó cũng sẽ xảy ra 2 trường hợp thứ nhất chủ đầu tư đã xin sửa đổi bổ xung giấy phép xây dựng mới cho phép xây dựng các tầng 30, 31 và 32 và thực hiện theo giấy phép xây dựng mới được sửa đổi bổ sung như vậy không nói làm gì.
Nếu chưa có giấy phép xây dựng xin sửa đổi bổ xung mới thì việc xây dựng các tầng vượt giấy phép ban đầu (từ tầng 30 trở lên – PV) thì phải đình chỉ và dừng công trình. Nếu chủ đầu tư âm thầm xây quá lên mà cơ quan quả lý mới biết thì có thể áp dụng hình thức phạt hoặc yêu cầu dỡ bỏ.
Thứ hai theo giấy phép xây dựng dự án VP5 Linh Đàm chỉ được xây đến tầng 29, khi xây đến tầng 29 chủ đầu tư dừng lại theo đúng giấy phép xây dựng mặc dù trước đó đã bán vượt tầng. Như vậy chủ đầu tư đã có yếu tố gian dối lúc này cơ quan công an cần vào cuộc xem có yếu tố hình sự ở đây hay không.
Khi đó người mua muốn đòi lại quyền lợi phải căn cứ vào hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và ngươi dân. Nếu hợp đồng ký giữa hai bền mà không đáp ứng 2 điều kiện bán tại sàn và có văn bản gửi Sở Xây dựng thì như trường hợp ban đầu tôi nói hợp đồng đó không có giá trị pháp lý. Nếu là hợp đồng đã ký lại thì dựa vào điều khoản hợp đồng để yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả tiền và đền bù thiệt hại.
Tuy nhiên đó là các hành vi trong tương lai và cần phải dựa vào thực tế công trình của dự án này đến đâu như thế nào thì mới có thể vào cuộc và xử lý được.
- Điều đáng nói tại dự án VP5 Linh Đàm là dù cho chủ đầu tư dự án này đã từng bị cơ quan quản lý nhà nước yêu cầu dừng thi công nhưng chủ đầu tư vẫn mặc nhiên tiến hành xây dựng. Theo luật sư cần có có chế tài như thế nào để xử lý nghiêm chủ đầu tư này và đơn vị nào sẽ đứng ra làm việc này?
Ths.LS Trương Anh Tuấn: Ở góc độ cơ quan nhà nước có thể thấy chủ đầu tư vi phạm rất rõ đã đình chỉ mà chủ đầu tư vẫn cố tình thi công thì đó là hành vi vi phạm pháp luật. Đây là vấn đề liên quan đến quản lý trật tự xây dựng ở đó sẽ có các khu xử phạt các hành vi vi phạm khác nhau. Trách nhiệm thuộc về cơ quan chuyên môn, cơ quan quản lý nhà nước chính quyền các cấp từ phường, quận đến thành phố với chức năng xử lý riêng.
Về mặt hành vi chủ đầu tư cố tình vi phạm khi chỉ được cấp phép xây dựng 29 tầng nhưng chào bán cả tầng 30, 31 và 32. Khi đó các cơ quan quản lý nên áp dụng các chế tài cần thiết yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghiêm quy định pháp luật về xây dựng. Thậm chí nếu vi phạm nghiêm trọng có thể báo cáo cơ quan cấp trên xem xét rút giấy phép xây dựng chuyển nhà đầu tư khác.
- Xin cảm ơn luật sư!
Ths.LS Trương Anh Tuấn: Về nguyên tắc đây hợp đồng không có giá trị pháp lý nhưng giải quyết hậu quả hợp đồng là tùy thuộc ý chí của cả hai bên, nếu giữa chủ đầu tư và người dân mà ngồi lại thỏa thuận với nhau giải quyết vấn đề thì không sao. Tuy nhiên ở đây cũng xảy ra hai trường hợp với các giải quyết khác nhau.
Thứ nhất nếu người mua không muốn ký hợp đồng nữa, người ta yêu cầu trả lại tiền và bồi thường thiệt hại thì chủ đầu tư phải hoàn toàn chịu trách nhiệm. Người dân mua nhà tại dự án khi đó hoàn toàn có thể khởi kiện ra tòa án dân sự. Cơ sở đòi tiền và đòi đền bù thiệt hại của khách hàng sẽ dựa vào số tiền vốn gợp ghi tại hợp đồng huy động vốn trái phép trước đó cùng với các giấy tờ liên quan như biên lai nhận tiền, phiếu thu, phiếu chuyển tiền…
Thứ hai là trường hợp người dân biết chủ đầu tư huy động vốn sai nhưng vẫn muốn mua căn hộ thuộc dự án này thì hai bên chủ đầu tư và người dân mua nhà tại dự án có thể ngồi lại với nhau. Dù hợp đồng kia không có giá trị pháp lý nhưng hai bên ghi nhận và đến khi chủ đầu tư đáp ứng được mọi điều kiện hai bên sẽ ký lại với nhau một hợp đồng khác.
- Một trong những sai phạm của chủ đầu tư đang khiến người mua nhà hoang mang là việc UBND TP.Hà Nội chỉ cấp phép xây dựng cho dự án VP5 Linh Đàm xây dựng đến tầng 29, nhưng hiện nay chủ đầu tư dự án này đã chào bán căn hộ ở các tầng 30,31 và 32. Việc chào bán căn hộ vượt tầng quy định trong giấy phép sẽ gây nên những hậu quả và hệ lụy ra sao thưa luật sư?
Ths.LS Trương Anh Tuấn: Việc xây dựng quá tầng là sai với giấy phép xây dựng nhưng việc xây quá tầng hay không phải căn cứ vào hành vi thực tế tức là số tầng đã quá hay chưa. Trong trường hợp dự án VP5 Linh Đàm là bán quá tầng còn thực tế hiện trạng thì chủ đầu tư vẫn chưa xây lên. Ở đây cũng đặt ra các trường hợp khác nhau.
Thứ nhất khi chủ đầu tư xây dựng dự án VP5 Linh Đàm xây đến số tầng được cấp phép là tầng 29 nhưng sau đó vẫn tiếp tục xây quá lên các tầng 30, 31 và 32 tất cả các tầng xây quá đó đều là sai với giấy phép xây dựng. Khi đó cũng sẽ xảy ra 2 trường hợp thứ nhất chủ đầu tư đã xin sửa đổi bổ xung giấy phép xây dựng mới cho phép xây dựng các tầng 30, 31 và 32 và thực hiện theo giấy phép xây dựng mới được sửa đổi bổ sung như vậy không nói làm gì.
Nếu chưa có giấy phép xây dựng xin sửa đổi bổ xung mới thì việc xây dựng các tầng vượt giấy phép ban đầu (từ tầng 30 trở lên – PV) thì phải đình chỉ và dừng công trình. Nếu chủ đầu tư âm thầm xây quá lên mà cơ quan quả lý mới biết thì có thể áp dụng hình thức phạt hoặc yêu cầu dỡ bỏ.
Thứ hai theo giấy phép xây dựng dự án VP5 Linh Đàm chỉ được xây đến tầng 29, khi xây đến tầng 29 chủ đầu tư dừng lại theo đúng giấy phép xây dựng mặc dù trước đó đã bán vượt tầng. Như vậy chủ đầu tư đã có yếu tố gian dối lúc này cơ quan công an cần vào cuộc xem có yếu tố hình sự ở đây hay không.
 |
| Quyết định của UBND TP Hà Nội chỉ cho xây dựng 29 tầng nhưng doanh nghiệp đã bán căn hộ tới tầng 32. Ảnh: N.C |
Khi đó người mua muốn đòi lại quyền lợi phải căn cứ vào hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và ngươi dân. Nếu hợp đồng ký giữa hai bền mà không đáp ứng 2 điều kiện bán tại sàn và có văn bản gửi Sở Xây dựng thì như trường hợp ban đầu tôi nói hợp đồng đó không có giá trị pháp lý. Nếu là hợp đồng đã ký lại thì dựa vào điều khoản hợp đồng để yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả tiền và đền bù thiệt hại.
Tuy nhiên đó là các hành vi trong tương lai và cần phải dựa vào thực tế công trình của dự án này đến đâu như thế nào thì mới có thể vào cuộc và xử lý được.
- Điều đáng nói tại dự án VP5 Linh Đàm là dù cho chủ đầu tư dự án này đã từng bị cơ quan quản lý nhà nước yêu cầu dừng thi công nhưng chủ đầu tư vẫn mặc nhiên tiến hành xây dựng. Theo luật sư cần có có chế tài như thế nào để xử lý nghiêm chủ đầu tư này và đơn vị nào sẽ đứng ra làm việc này?
Ths.LS Trương Anh Tuấn: Ở góc độ cơ quan nhà nước có thể thấy chủ đầu tư vi phạm rất rõ đã đình chỉ mà chủ đầu tư vẫn cố tình thi công thì đó là hành vi vi phạm pháp luật. Đây là vấn đề liên quan đến quản lý trật tự xây dựng ở đó sẽ có các khu xử phạt các hành vi vi phạm khác nhau. Trách nhiệm thuộc về cơ quan chuyên môn, cơ quan quản lý nhà nước chính quyền các cấp từ phường, quận đến thành phố với chức năng xử lý riêng.
Về mặt hành vi chủ đầu tư cố tình vi phạm khi chỉ được cấp phép xây dựng 29 tầng nhưng chào bán cả tầng 30, 31 và 32. Khi đó các cơ quan quản lý nên áp dụng các chế tài cần thiết yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghiêm quy định pháp luật về xây dựng. Thậm chí nếu vi phạm nghiêm trọng có thể báo cáo cơ quan cấp trên xem xét rút giấy phép xây dựng chuyển nhà đầu tư khác.
- Xin cảm ơn luật sư!
Hoàng Lực
